克而瑞物管在《2021-2022年中國物業管理行業發展白皮書》中總結了過去一年物業發展的趨勢和特點，主要為以下7點內容：

①邊界不斷延伸，“物業＋”成年度熱詞：政策層面上，2021年物業行業的邊界進一步拓寬，“物業+養老服務”、“物業+生活服務”、物業布局老舊小區成為關鍵詞。

②規模擴張空間大，市場份額逐漸提升：頭部企業整合加速，市場份額達到新突破。經測算，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021-2025年年復合增長率3.2%。

③2021上下半年行情割裂，演繹“冰與火之歌”：2021年伊始，多項利好物業管理行業的政策頻發，為行業營造良好發展的政策環境，上半年也迎來遞表高峰期，近30家企業成功遞表。下半年，資本市場遇冷，恒生物業服務指數一路下滑，待上市物企中，多家物企二次遞表且仍未成功上市。上市物企則普遍遭遇股價回調、PE倍數腰斬、市盈率下降等狀況。2021年，物業板塊PE普遍下降，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅52.31%。

④規模仍是主旋律，母公司依賴成“雙刃劍”：面對規模為基的市場邏輯，提升規模保證絕對實力成為頭部企業的共識。大多數上市物企均有地產母公司背景，物企的發展離不開對母公司的業務依賴。但地產的頻頻暴雷對物企的拖累也是十分明顯，與地產關聯方信貸風險高的物企估值往往表現不佳。

⑤政策、資本、地產三大助力，助推并購熱潮：政策風口期助推并購，上市募集資金充裕，主要用途為收并購， 地產變局引發并購。因融資政策收緊，部分房企出現現金流緊張，風險頻發，為緩解流動性壓力，部分房企出售旗下物企換取現金，引發行業多項重大收并購（如藍光嘉寶、富力物業、億達服務等）。

⑥增值服務空間廣闊，企業布局成效不顯：物企圍繞著社區資產和業主需求，提供了社區零售、社區金融、社區旅游、家裝服務等社區增值服務的業務。但從數據看，2021年上半年，40家上市物企社區增長服務收入占比僅提升3個百分點至15.9%，占比依然相對較低，社區增值服務收入仍然較難作為企業營收來源主力貢獻者。

⑦智慧社區實施效果提升明顯，業主“又愛又恨”：智慧社區在線繳費、無感通行、智能安防等功能，為業主提供更加便捷、智能和舒適的居住環境。小部分業主愿意嘗試科技帶來的新體驗，但仍然面臨著價格略貴、APP多不統一，后臺物業服務響應慢、更喜歡人工服務以及智慧設備形同虛設等諸多問題。而業主也對智慧社區有著老幼使用困難、系統不穩定、不安全等多種顧慮。（克爾瑞物管）